Jeffrey van ‘t Hof - Projectmanager Ontwikkeling

“Je wilt dat de straat klaar is als de woningen klaar zijn” 

“Het is erg leuk om in Almere te werken: je hebt hier heel bijzondere projecten en er zijn maar weinig gemeenten die eigen grond uitgeven.” Jeffrey van ’t Hof is projectmanager ontwikkeling bij Gebiedsontwikkeling. Een van zijn taken is ‘tenderen’, het aanbesteden van de verkoop van grond. “Wij verkopen grond voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld woningen of bedrijven en geven ontwikkelaars de kans om hierop in te schrijven.” 

Hij houdt van zijn werk: “Het proces van tenderen is leuk, er zit altijd wel een verrassing in; je weet vaak niet wat eruit komt qua geld of architectuur. Het is een spel dat je met de markt speelt.” De gemeente moet de grondverkoop transparant, in het openbaar doen. Dat doen we op TerderNed, een aanbestedingsplatform.
“In de tender laten we ontwikkelaars reageren op onze wensen en eisen aan op het gebied van financiën, kwaliteit, referenties en ervaring, zodat we weten dat ze een dergelijke klus aankunnen. Grondverkoop is niet aanbestedingsplichtig, omdat het niet onder de Aanbestedingswet valt. Als je ook een werk aanbesteedt, zoals het bouwen van gebouwen of bruggen, dan moet dat wel. Maar het is handig om naar die wet te verwijzen, dan hoef je niet alles uit te schrijven.” In de gunningsfase gaan drie of vijf aanbieders de competitie aan. “We kiezen dan op basis van hun plan, doorgaans een combinatie van punten voor geld en inhoud.”

Isla Bonita
Een van de gebieden die nu in de verkoop gaat, is Isla Bonita, een eiland in de Noorderplassen. Jeffrey: “Wij verkopen het aan de ontwikkelaar die de beste plannen heeft. We laten dit helemaal aan de markt, maar er zijn wel eisen aan duurzaamheid en ecologie. We hebben nu geen stedenbouwkundig programma van eisen. De woningen die er gebouwd gaan worden, moeten wel passen binnen het bestemmingsplan. Dit is een van de laatste projecten in de Noorderplassen die we doen. Ik denk dat dit een van de mooiste gebieden van Almere is.” 

Bij Isla Bonita worden omwonenden betrokken zodra een ontwikkelaar is gekozen. “Voor ons valt er niet zoveel meer te participeren, want het bestemmingsplan is goedgekeurd. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de verdere communicatie en participatie. We kunnen inwoners nog wel informeren over de stand van zaken.” 

 

Uitdagingen
Voor Jeffrey blijven er nog genoeg uitdagingen over. “Vooral discussies met ontwikkelaars over bijvoorbeeld beeldkwaliteit en bouwsnelheid. En met aannemers: je wilt dat de straat klaar is als de woningen klaar zijn. Het hele proces, van gebiedsontwikkeling tot het op de markt brengen, daar ben je continu mee bezig.” 

Hij ziet ook de verandering in de wereld, met name in de verkoop van woningen. “Tot de oorlog in de Oekraïne gingen ze als warme broodjes over de toonbank, maar nu de prijzen van energie en rente stijgen gaat het niet zo hard meer. In december kon je nog voor 1% een hypotheek afsluiten, nu is dat al 4%. De bouwkosten stijgen nog steeds, materialen zijn moeilijk te krijgen. En we weten niet of en wanneer dat gaat veranderen. Best lastig, want we beslissen nu over gebieden die pas over drie of vijf jaar in ontwikkeling gaan. Ontwikkelaars hebben daar last van en wij gaan daar ook last van krijgen, bijvoorbeeld door discussies over de grondprijzen.” 

Stikstof blijft ook een moeilijk dossier. “Tot nu toe hebben we er nog niet zo veel last van in Flevoland, maar in november 2022 doet de Raad van State een uitspraak over de maximale waarden, waar wij ook mee te maken krijgen.”

Balans

In nieuwbouwproject Europakwartier Oost 1 staat de helft nog te koop. “De meeste vraag was altijd naar eengezinswoningen, maar die zijn heel duur geworden. Woningen tot 6 ton worden nog wel verkocht, maar de rest blijft hangen. In Almere is een betaalbare woning 3 ton. We bouwen ze niet voor minder. Woningcorporaties doen dat nog wel, maar dan heb je maximaal 65 m2 en vaak maar tijdelijk. In de koop- of vrije sector wordt dat geen succes. De balans in een wijk tussen sociale, midden- en vrije huur en koopwoningen is dus nog wel eens lastig. Ook woningcorporaties willen een goede mix. We doen ons best om er het beste van te maken.” 

Trots
“Ik vind het leuk als dingen lukken zoals we vooraf bedacht hadden. Soms zie je dingen gebeuren waarvan we denken: dat hadden we anders kunnen doen. Het project Stadstuinen duurt al tien jaar, daar ben ik 3 jaar geleden ingestapt. We zijn nu een jaar aan het bouwen. De toren midden in het Homeruskwartier is wel aardig gelukt, zowel financieel als qua ontwerp. In het Europakwartier wordt nu volop gebouwd: bijzondere architectuur, een echte stadswijk. Leuk om het elke week met eigen ogen te zien groeien."